Universitat de Girona

Programa de l'assignatura

Curs 2002-03

3105AT0032 VIABILITAT DE PROJECTES IMMOBILIARIS


Objectius Programa provisional  
Introducció.-

Situació del crèdit en l'etapa.

Els aprenentatges corresponents a aquesta assignatura es col•loquen en el sisè
quatrimestre (tercer curs), un cop impartits els coneixements bàsics per poder
comprendre en tot el seu abast el contingut de l'assignatura.

En concret, i pel que fa a l'apartat, cal contemplar:

Com a matèries bàsiques relacionades i que l'alumne ha d'haver rebut hi ha:
1. Introducció a l'economia i organització d'empreses.
2. Elements constructius.
3. Sistemes constructius.
4. Materials de construcció.
5. Materials i control de qualitat.
6. Instal•lacions a l'edificació.

Com a matèries bàsiques relacionades i que l'alumne ha d'estar reben, hi ha:
1. Equips d'obra i la seva organització.
2. Anàlisi del procés constructiu.
3. Estructures a l'edificació.
4. Seguretat i salut a la construcció.
5. Organització, gestió d’obres i construccions i amidaments, pressupostos i valoracions.
d’optativitat

1. Complements de gestió urbanística.
2. Gestió financera i fiscalitat en l’edificació.
3. Estratègies de comercialització immobiliària.

Contingut.

Fets, conceptes i sistemes conceptuals.

- Concepte de promoció immobiliària i dels processos que son necessaris per
desenvolupar amb èxit una promoció.
- Visió integral de l’acte de promoció.

Procediments.

- Adquisició i ús de vocabulari tècnic.
- Elecció i tria d'informació necessària per afrontar i resoldre els problemes tècnic-
econòmics de caire tècnic-econòmic en l'àrea de les promocions immobiliàries.
- Consulta i ús de bibliografia específica.

Valors, normes i actituds.

- Donar consciència de la transcendència que té pel sector de la construcció el
coneixement previ de la viabilitat d’una promoció immobiliària.
- Fomentar l'actitud crítica.
- Fomentar una actitud participativa, responsable i de col•laboració.
- Impulsar una actitud favorable per l'ordre, el rigor i la sistematització del treball.
- Assentar la preocupació per la correcta presentació i execució del treball (en forma i en
temps).

Objectiu del crèdit. (què s'ha d'assolir com a resultat de l'aprenentatge)

L'objectiu bàsic que es persegueix és que l'alumne domini la tècnica d'anàlisi, valoració,
metodologia i presentació dels documents econòmics que fan referència a la promoció
immobiliària.

El contingut es desenvolupa per mitjà de tres tipus d’activitats diferents:

- Crèdits teòrics: On es donen el coneixements i la informació necessària per
acometre l’estudi de viabilitat de promocions.
- Crèdits P. Aula: On l’alumne, posa en pràctica progressivament els
aprenentatges referents a aquesta assignatura.
- Crèdits P. Informàtica: On l’alumne modalitza en una plataforma de simulació
de càlcul, la resolució d’un cas.
 
Prerrequisits  
Cap
 
Contingut (Programa)  
1.- EL CONCEPTE D’INVERSIO EN L’EMPRESA

- Concepte d’inversió.
- Concepte de rendibilitat versus economicitat.
- Utilitat de l’Estudi de viabilitat d’un projecte d’inversió immobiliària.
- Bases per l’estudi de projectes d’inversió immobiliària.

2.- LA VIABILITAT D’UNA INVERSIÓ

- Tipus de viabilitats a considerar
- Metodologia per l’anàlisi de situacions de partida.

3.- PARTS D’UN ESTUDI DE VIABILITAT D’UNA INVERSIÓ IMMOBILIÀRIA.

- Estudi o sondeig de mercat (oferta i demanda)
- Disseny d’alternatives d’inversió.
- Avaluació d’alternatives.
1. Identificació, avaluació i localització.
2. Mètodes d’anàlisi.
- Mètodes estàtics
- Mètodes dinàmics.
3. Optimització i ajustaments.
4. Estudi de sensibilitat o risc.
- Conclusions i recomanacions.

4.- CONCEPTES ECONÒMICS A IDENTIFICAR, AVALUAR I TEMPORALITZAR.

- Efectes econòmics de la rendibilitat directe.
- Efectes econòmics de tipus fiscal.
- Efectes sobre la sensibilitat del projecte.
- Efectes sobre el finançament.

5.- CONCEPTES PARTICULARS DE LES PROMOCIONS IMMOBILIARIES.

5.1.- Costos d’adquisició del solar. (compra, permuta, permuta mixta,
aportació, patrimoni)
 Valor de compra del solar
 Valoració de les càrregues.
 Impost sobre plusvàlua.
 I.V.A. suportat en aquesta etapa.

5.2.- Despeses relacionades amb les condicions del solar i amb la seva adquisició.
 Aranzels de notaria en formalització de l'escriptura de compra-venda del solar.  I.T.P. + A.J.D. en la modalitat d'A.J.D.
 I.T.P. + A.J.D. en la modalitat d'T.P.O.
 Aranzels de registre en formalització de l'escriptura de compra-venda del solar.
 Honoraris de gestoria.
 I.V.A. suportat en aquesta etapa.

5.3.- Costos preliminars de promoció.
 Honoraris de projecte i direcció d'obres d'enderroc.
 Taxes d'estudi per atorgament de llicència d'obres.
 Llicència d'obres d'enderroc (I.C.O.)
 Previsió de cost de contractació d'obres d'enderroc.
 Acta notarial edificacions veïnes i d'estat del solar.
 Estudi geotècnic del solar.
 Altres despeses (drets d'intervenció, etcètera.)
 I.V.A. suportat en aquesta etapa.

5.4.- Costos de construcció.
 Predimensionat del cost de contractació de l'obra.
 Despeses fixes d'obra a càrrec del promotor.
 Proves i assaigs pel control de qualitat.
 Assegurança multirisc de construcció.
 Condicionament exterior.
 Estacions transformadores.
 Altres despeses de promoció (equipaments, etcètera.)
 Altres despeses i imprevistos.
 I.V.A. suportat en aquesta etapa.

5.5.- Costos particulars de promoció.
 Honoraris de gestió del projecte i de l'obra.
 Honoraris redacció projecte bàsic i executiu.
 Honoraris de direcció d'obra.
 Honoraris redacció i seguiment del Programa de control de qualitat.
 Honoraris redacció de l'Estudi de seguretat i salut.
 Honoraris redacció i aprovació del Pla de seguretat i salut.
 Honoraris de coordinació de seguretat i salut.
 Honoraris de projecte i direcció de Telecomunicacions.
 Honoraris de projecte elèctric.
 Honoraris de direcció del projecte elèctric.
 Honoraris de legalització per activitat classificades (aparcaments, etcètera)
 Altres despeses per honoraris professionals (drets d'intervenció, etcètera.)
 Taxa d'estudi per atorgament de la llicència municipal d'obres.
 Llicència d'obres (I.C.O.).
 Aranzels de notaria per escriptura d'O.N..
 Aranzels de notaria per escriptura de D.H..
 I.T.P. + A.J.D. en la modalitat d'A.J.D.
 Aranzels de registre per l'escriptura d'O.N..
 Aranzels de registre per l'escriptura de D.H..
 Honoraris de gestoria.
 Despeses de comercialització.
 Despeses de publicitat i promoció.
 Altres despeses de comercialització (pis mostra, etc.).
 Taxes per inspecció d’instal•lacions elèctriques. (E.C.A.).
 Assegurança desenal de construcció i altres costos relacionats.
 Altes de subministra i serveis de Cies.
 Impost de Bens Immobles (I.B.I.).
 I.A.E. complementari de la promoció.
 Certificat 1ª ocupació i Cèdules d'Habitabilitat.
 Despeses de manteniment de la promoció.
 Iva suportat en aquesta etapa.

5.6.- Costos de finançament.
 Import del honoraris de taxació hipotecaria.
 Comissió d'estudi i formalització.
 Comissió per no disponibilitat.
 Interessos préstec hipotecari fins a l'acabament de les obres.
 Interessos préstec hipotecari fins a la última venda o fins el final del
termini de carència.
 Interessos préstec hipotecari fora del termini de carència.
 Aranzels de notaria per constitució de préstec i per distribució hipotecaria.
 I.T.P. + A.J.D. en la modalitat d'A.J.D..
 Aranzels de registre per constitució de préstec i distribució hipotecaria.
 Avals de garantia per quantitats lliurades a compte.
 Interessos del finançament provisional transitori.
 Altres despeses de finançament (lletres de canvi, etc.).
 I.V.A. suportat en aquesta etapa.

5.7.- Ingressos per vendes/lloguer
 Ingressos per venda o lloguer de:
- Habitatges.
- Local comercials.
- Despatxos.
- Aparcaments.
- Garatges.
- Trasters.
 I.V.A. acreditat en aquesta etapa.

5.8.- Altres ingressos.
 Altres ingressos. (subvencions, fons Feder, etc.)
 Flux generat per la retenció de garantia de l'obra.
 Interessos per reinversió d'excedents de tresoreria.

6.- INFORME FINAL.

- Anàlisi del risc. (sensibilitat).
- Emissió de l'informe.
- Parts de l'informe.
- Recull i presentació de dades econòmiques i financeres.
- Gràfics.
 
Bibliografia  

Específica de promocions.

Manual de Gestión Inmobiliària. (2ª edición)
Colegio de Ingenieros de Caminos, canales y puertos. 1998
Antonio Caparrós y otros.

Manual de la Promoción Inmobiliaria.
Editorial IMPOSA. 1996
José Miguel Rodríguez

Manual del promotor inmobiliario (2ª edición)
Editorial Comares. 1995
Alfonso Miranda

Específica de mètodes per l'anàlisi d'inversions.

Introducción a la metodología para el análisis de selección de inversiones.
L’estat de la qüestió. Departament d’organització d’empreses. UPC. 1989
X. Llinàs, A. Salamero, M. Sansalvadó

Análisis y evaluación de inversiones (2ª edición)
EADA Gestión. 1992
Andrés de Kelety

Criterios de evaluación de proyectos
McGraw Hill de Management. 1993
Nassir Sapag

Matemáticas financieras y coste de la financiación.
Deusto. 1991
Alexadre Vercasson / Bernard Skrhak

Temes generals sobre el mercat immobiliari.

Preferències del compradors d’habitatges a Catalunya.
Generalitat de Catalunya. Departament de Política Territorial i Obres Públiques. 1994
Centre d’estudis de planificació.

Ajuts per a la rehabilitació d’habitatges
Generalitat de Catalunya. 1994
Jaume Cleries

La financiación de la vivienda urbana (Informe elaborada por la OCDE)
Dirección Gral. para la vivienda y arquitectura. 1990

Complementaris.

Cómo redactar bien informes econòmicos y financieros
Editorial Inversor Ediciones, s.l. 1997
Rafel Rubio

Usos y abusos en la Banca Española
Ediciones Pirámide, S.A. 1988
José Junyent

Coste, valor y precio
Deusto. 1995
Shlomo Maital
 
Mètodes docents  
S'ha organitzat per fer simultàniament dos sistemes d'avaluació: un a base dels treballs
realitzats i lliurats durant el curs, i l'altre final al terme de la docència.
 
Tipus d'exàmens i avaluacions  
L'avaluació per final de l'apartat es regirà pels següents principis:

1. La qualificació obtinguda en l'examen final. (20%)
2. L'evolució demostrada en la qualificació dels diferents treballs de curs. (70%).
3. L'assistència i utilització continuada de tutories durant el curs (10%).

La data de lliurament i defensa del treball de curs coincidirà amb la data fixada per
l’examen. 17 de juny.
 
Informació addicional  
Realització d'un treball pràctic en el qual hi quedi reflectit la teoria impartida durant el curs.
 
Llengua de les classes